目前，我国城市发展正从大规模增量扩张逐步转向以存量提质增效为主的阶段。国务院此前印发的《城市更新“十五五”规划》明确提出“支持老旧住房自主更新、原拆原建，探索可持续运营模式”，为城市更新指明了方向。

在乌鲁木齐首例“原拆原建”改造工程成功实践的基础上，全市进一步完善政策体系，出台专项指导方案，明确全流程规范，推动老旧小区自主更新从“个案突破”迈向“批量推进”。

如今，《乌鲁木齐市城镇老旧小区自主更新（原拆原建）改造工作指导方案（试行）》出台已逾三个月。随着居民咨询量持续攀升、现场答疑活动有序开展，乌鲁木齐晚报全媒体记者系统梳理了居民关切的问题，并专访市住房和城乡建设局房屋安全鉴定中心主任巩振江和市自然资源局城市设计科科长范磊，全方位解读老旧小区自主更新（原拆原建）全流程政策细则，为市民答疑解惑。

老旧楼房都可申报，业主意愿为标准

居民：乌鲁木齐哪些老旧楼栋符合自主更新（原拆原建）资格？房龄、结构、安全隐患等指标有无明确硬性标准？

巩振江：并非只有危房才能纳入自主更新（原拆原建）改造范围，所有老旧楼房（含非危房）均可纳入。该模式主要以业主改造意愿作为硬性标准——只要全体业主同意，均可进行改造。除此之外，纳入改造范围的应确保土地、房屋权利清晰、合法、无争议，原则上已办理不动产登记。

属于不可移动文物、历史建筑以及传统风貌建筑，或者已纳入土地房屋征收计划、土地储备计划的，不纳入改造范围。

申报审批：业主发起，全员同意

居民：原拆原建具体申报渠道、申报程序、审批流程是什么？是居民发起、业主委员会发起还是社区统一上报？全流程需要多久？

巩振江：如今城市建设正式告别大拆大建式的增量扩张，步入以存量提质为核心的下半场。传统的城市更新模式是政府主导的“征收—建设—回迁”，居民被动参与，容易产生矛盾和纠纷。自主更新模式则将主导权交给居民——居民自愿发起、居民参与设计、居民监督施工、居民回迁居住，实现了从“要我更新”到“我要更新”的根本转变。

在这一模式下，新增面积用于改善原有住户的居住条件，让居民直接受益，而非开发商从中获利。同时，原有的邻里关系与社区记忆得以保留，不会因搬迁而消散。拆旧建新，从根源上消除了结构安全隐患与功能缺陷，让居住品质得到实实在在的提升。老旧小区蜕变为新建筑，城市面貌也随之焕然一新。

具体程序分为四个步骤：

第一步，意见统一。楼栋所有业主必须签署书面同意文书，只要有一户存在异议，项目就无法启动。这是方案设定的“硬门槛”，也是当前老旧小区自主更新（原拆原建）推进过程中的难点。

第二步，确定实施主体。房屋所有权人（业主）依法作为实施主体，也可成立自主更新委员会或授权业主委员会，委托具备独立法人资格和一定房地产开发建设管理经验的企业统筹组织实施。

第三步，方案设计与表决。实施主体依照招标投标法律法规确定设计单位，出具项目设计方案（包括改造方式、规划设计指标、建设标准、资金预算等内容）。方案应经全体业主表决同意，并在社区或小区内进行公示。

第四步，申报审核。依次向属地街道、区（县）人民政府提出申请，审核通过后按基本建设程序实施建设。在此期间，各相关部门及属地街道和社区将全力做好协调、配合和保障工作。目前该项目暂无统一办理时限，整体进度取决于业主协商效率、方案设计难度及部门审批速度，各区（县）按照“成熟一个、实施一个”的原则稳步推进。

改造成本：约3000—3500元/㎡

居民：自主更新（原拆原建）对于每户居民来说需要掏多少钱？有没有政策补助？改造期间有没有临时安置保障？

巩振江：自主更新由全体业主共同承担改造费用，成本差异取决于设计方案，一般来说原拆原建成本约3000—3500元/㎡。

在试点期间，将进一步争取城市更新及保障性安居工程补助资金等各项政策补助，用来降低居民改造成本。

在过渡安置层面，对于无其他住房且符合保障性住房申请条件的群众，可申请公租房、保租房等作为临时过渡用房。

户型扩容与提质：按面积分档放宽规模

居民：老旧房屋面积每户普遍在50—60㎡，此次自主更新（原拆原建）能否扩大房屋建筑面积、优化户型布局、补齐配套设施？

范磊：此次自主更新（原拆原建）改造允许适度增加建筑规模，根据每户房屋建筑面积大小分档划分，最多可增加不超过原面积30%的建筑面积。

同时，改造后房屋可对户型、布局进行调整优化，并增设公共服务及配套设施。

楼栋整合：符合条件都可以实施

居民：独栋住宅楼及连片多栋住宅楼是否都能自主更新（原拆原建）？能不能把两栋多层住宅楼重建为一栋小高层住宅楼？

范磊：独栋或连片楼栋，经全体业主同意且符合规划条件的，均可以实施自主更新（原拆原建）。在符合国土空间规划要求并对周边不产生负面影响的前提下，也可整合两栋或多栋住宅楼进行原拆原建，优化楼栋布局、提升土地利用效率和小区整体品质。（记者王媛媛）