乌鲁木齐市米东区化工工业园二期基础设施

项目房屋征收补偿方案

                                     编号：2025-02号

一、征收目的

为了大力提升区域市政服务水平，完善城市基础配套设施，带动区域经济发展。

二、条件审核

（一）该项目符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条第二项规定，属于由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（二）该项目符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第九条规定：

1、符合乌鲁木齐市国民经济和社会发展规划；

2、符合乌鲁木齐市土地利用总体规划；

3、符合乌鲁木齐市城乡总体规划和专项规划。

三、征收补偿依据

（一）依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)、《新疆维吾尔自治区实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》(自治区政府令第187号)、《新疆维吾尔自治区实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、《新疆维吾尔自治区农村宅基地管理办法》（新政办发〔2007〕21号），《关于印发国家自治区及市重点建设项目涉及集体土地征收补偿办法的通知》（乌政﹝2011﹞272）、《乌鲁木齐市个人建房规划管理办法》（乌政办﹝2011﹞366号）、《乌鲁木齐市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（乌政办﹝2017﹞3号）、《乌鲁木齐市房屋征收与补偿工作的指导意见》（乌政办﹝2020﹞27号）《乌鲁木齐市房屋征收房票安置实施办法》（乌政办规﹝2025﹞2号）。

（二）有关部门依法对被征收范围内房屋进行调查登记、核实认定的结果；

（三）委托兆新评估咨询有限公司、新疆金信致诚房地产资产评估咨询有限公司做出的咨询性评估报告。

（四）征收时点为房屋征收决定公告之日。

四、建设项目批准文件：米发改项目【2022】22号、米发改函【2025】08号

五、征收部门

房屋征收部门：乌鲁木齐市米东区房屋征收与补偿管理办公室（乌鲁木齐市米东区土地征收储备管理办公室）

法定代表人：苏万新

受委托实施单位：乌鲁木齐市米东区柏杨河哈萨克民族乡人民政府

法定代表人：加吾兰

六、征收范围及规模

本次涉及征收3条道路范围内建（构）筑物及一处工业用地，道路具体位于：东侧规划道路（石化中路-米东大道）821米；石化中路（大兴二路-东侧规划道路）823米；大兴二路（石化中路-米东大道）809米；工业用地位于福州东路以北，计划征收24户地上建（构）筑物、附属物及土地建筑面积约9600m²，土地面积约31000m²（具体征收位置及规模依据项目蓝线范围为准）。

现调整后征收范围如下：对《公告》中原计划征收的石化中路红线范围内阿合阿德尔村居民房屋不予征收，征收大兴二路道路范围内一处建设用地、福州东路以北一处工业用地，土地面积约10181.56㎡，最终以实际征收面积为准。

七、征收时限

自发布征收决定公告之日起1年内。

八、补偿方式

（一）货币补偿

（二）产权调换

（三）房票安置

补偿方式采取房屋产权条换与货币补偿相结合的方式。

九、房屋征收补偿内容及原则

（一）房屋征收补偿、补助费包括：房屋及土地价值补偿，房屋附属物、装修补偿，搬迁、临时安置补偿，停产停业损失补偿，补助和奖励。

（二）房屋征收补偿原则：被征收房屋的价值应当遵循房屋所有权与土地使用权一体处分的原则，由具有相应资质的房地产价格评估机构依法评估确定。

十、宅基地划分标准、建房面积及补偿标准、计算方法

（一）宅基地划分标准

村民、集体经济组织成员一户只能拥有一处宅基地，已取得自然资源、农村农业部门相关批准手续的，以批准宅基地面积为准。未取得相关批准手续的，其宅基地面积不得超过：

1、人均耕地0.04公顷以下的，每户宅基地用地不得超过200平方米；

2、人均耕地0.04公顷以上0.07公顷以下的，每户宅基地用地不得超过300平方米；

3、人均耕地0.07公顷以上0.1公顷以下的，每户宅基地用地不得超过400平方米；

4、人均耕地0.1公顷以上0.14公顷以下的，每户宅基地用地不得超过500平方米；

5、均耕地0.14公顷以上0.34公顷以下的，每户宅基地用地不得超过600平方米；

6、人均耕地0.34公顷以上的，每户宅基地用地不得超过800平方米；

7、非集体经济组织成员（非村民）使用集体土地建住宅的，按建设年成本评估确定补偿。

以上人均耕地面积为所在区（县）区域内的人均耕地面积。

（二）建筑面积及补偿标准

村民、集体经济组织成员自建房屋已取得不动产（房产）登记的，以登记面积为准。未取得登记的，且未超过建筑面积标准的，按照房屋实际建筑面积评估后给予全额补偿；超过建筑面积标准的部分，按照现行建筑成本价评估后给予补助。村民、集体经济组织成员自建房屋建筑面积标准：

1、住宅用地面积在200平方米（含200平方米）以下，空地率不低于25%；

2、住宅用地面积在200—400平方米（含400平方米）之间，空地率不低于30%；

3、住宅用地面积在400平方米以上，空地率不低于35%。

以上均按二层予以认可。

（三）补偿计算方法

1、房屋价值补偿

（1）房屋价值由评估机构根据房屋征收评估办法并参照被征收房屋同区位类似房地产市场价格评估确定，经咨询性评估，合法住宅补偿基准价：3459元/平方米；

（2）被征收房屋为住宅且被征收人选择货币补偿的，在同区位类似房地产评估价格的基础上上浮20%给予补偿，住宅补偿基准价：3459元/平方米，上浮20%后补偿价值为 4151元/平方米（房屋补偿价值最终以评估公司按照房屋实物状况评估结果为准）。

（3）房屋附属物、装修等，依据评估结果一并补偿。

2、产权调换

（1）被征收人选择房屋产权调换，房屋征收部门以“征一还一”的原则进行补偿安置，与被征收人计算、结清被征收房屋与产权调换房屋价值的差价，并按照被征收房屋产权性质办理产权调换房屋的转移登记。

（2）安置房为：以政府招标采购房源为主。

（3）选择、分配方法：按照先签先选原则进行分配。

3、搬迁、临时安置补偿：

（1）搬迁补助费：住宅按照当地市场价测算为800元/户。拆除仓储、工业生产用房的搬迁费，根据拆卸、搬运、安装生产设备的实际情况，按照有关规定评估确定;对于无法搬迁或者无法恢复使用的设备，可以按有关规定通过评估确定其实际价值给予相应补偿。

（2）临时安置补助费：征收住宅房屋、办公用房及其他非生产经营性用房，选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当支付临时安置补偿费或者提供周转用房。对已向被征收人提供周转用房的，在约定过渡期限内不支付临时安置补偿费。选择货币补偿或者现房产权调换方式的，一次性支付三个月临时安置补偿费。

     临时安置补偿费由房屋征收部门依据房地产评估机构估算的租赁价与被征收人协商确定后支付。评估时点为房屋征收决定公告之日。超过补偿协议约定的过渡期限，产权调换房屋还未交付的，应当按照实际期限补足临时安置补偿费。

    实际过渡期限自被征收人腾空房屋交付拆除之日起至产权调换房屋交付之日止。临时安置补助费标准按房屋所在地类似房屋市场租赁价格为1000元/户/月。

4、房票安置

房票指将被征收人房屋补偿价值量化后，征收人给予被征收人用于购房的结算凭证。房票票面金额不含搬迁费、临时安置费。房票实行实名制，持有人为房屋的被征收人，使用人为被征收人及其确定的法定关系人，房票不得转让、抵押、质押。

（1）根据被征收人申请，对核算确认的征收补偿安置资金可以采取多张房票形式拆分发放。被征收人持有多张房票的，在购房过程中可以合并使用。

（2）被征收人在“房源超市”内自主购买商品房，凭房票与房地产开发企业签订《商品房买卖合同》。

（3）房票可在全市范围内使用，不受房票核发所在行政区域限制。

（4）房票自开出之日起，有效期24个月。超出有效期未使用的，可向区（县）房屋征收部门按照房票面额申请兑付，兑付不计算利息。

（5）使用房票购房，票面金额使用超过90%的，剩余金额部分由区（县）房屋征收部门在支付购房款后向被征收人进行兑付；使用房票票面金额不足90%的，在支付购房款后剩余金额在房票有效期到期后向被征收人进行兑付。

5、住宅剩余土地补偿

被征收房屋批准用地范围内的土地使用面积超出房屋合法建筑面积的部分，应当按照土地市场价给予补偿。

6、停产停业损失补偿:

（1）被征收人选择产权调换的，根据停产停业期限，比照房屋征收决定公告之日类似被征收房屋市场租金价格的2倍按月给予停产停业损失补偿;被征收人认为停产停业损失补偿不足以弥补实际损失的，应当向房屋征收部门提供房屋被征收前上一年度实际经营效益，以及因停产停业造成的职工遣散费、设施设备拆除转让损失、存货低价出售损失等证明材料，由房地产价格评估机构进行评估，并按评估结果给予补偿;

（2）被征收人选择货币补偿的，房屋征收部门应当与被征收人按照前项规定的标准，协商确定给予不少于两个月的一次性停产停业损失补偿。被征收房屋的生产经营者不是被征收人的，停产停业损失补偿应当支付给生产经营者，需要提供停产停业损失证明材料的由生产经营者承担。被征收人与生产经营者对停产停业损失补偿分配另有约定的，从其约定。

（四）不予补偿情形

征收决定公告发布前，已被有关部门认定为违法建筑，做出并送达拆除和没收决定的房屋；征收范围确定后违法建设的房屋。

十一、村民、集体经济组织成员身份认定、“一户一宅”认定及分户标准

（一）村民、集体经济组织成员身份认定

由集体经济组织或村委会（社区）召开村民代表大会，确认村民身份签署确认意见，并在区域内进行公示（公示期不得少于5日）；公示无异议，报乡镇人民政府审核后上报区人民政府；经区人民政府批准，由集体经济组织或村委会（社区）张榜公布。

（二）“一户一宅”认定及分户标准

宅基地使用权以“一户一宅”为原则，在征收实施中应当符合以下条件：

1、本集体经济组织成员（村民）的子女达到法定年龄结婚确需分户而宅基地不够标准，已经集体经济组织或村委会批准同意并建成房屋的；

2、本集体经济组织成员（村民）因继承或再婚合法取得的宅基地并建成房屋的；

3、外来人口落户，成为本集体经济组织成员（村民），已经集体经济组织或村委会批准同意并建成房屋的；

4、原集体经济组织成员（村民）已取得宅基地并建成房屋，因当兵入伍期间、上学期间、农耕地被征收，转变集体经济组织成员（村民）身份，其原取得的唯一宅基地；

5、本集体经济组织成员（村民）没有宅基地且符合“一户一宅”条件，通过转让方式获取本集体经济组织其他成员合法宅基地并建成房屋的；

6、本集体经济组织成员（村民）的子女符合“一户一宅”条件，在父母宅基地上另行建房居住，其实际使用宅基地面积没有超过宅基地面积标准的；

7、原则上同一栋建筑不得分户；

8、法律法规规定应取得宅基地并建成房屋的。

十二、签约、搬迁

（一）签约期限：自征收决定发布之日起六个月内。

（二）搬迁期限：自房屋征收协议生效后10日内。

十三、补助

对持有乌鲁木齐市《城乡居民最低生活保障证》的被征收人，给予每户1万元的补助。生活困难且持有《残疾证》的残疾人，给予每人1万元补助。

十四、签约奖励及房票奖励

（一）签约奖励

在征收房屋过程中，被征收人积极配合征收工作，并在征收决定确定的签约期限内签订征收补偿协议并完成搬迁的，房屋征收部门应当分段给予奖励，超出签约期限的不予奖励。奖励标准及相关规定：

1、被征收合法建筑面积100平方米以下(含100平方米)的部分，按600元/平方米给予奖励，每户不低于3万元；

2、被征收合法建筑面积超过100平方米小于200平方米(含200平方米)的部分，按400元/平方米给予奖励；

3、被征收合法建筑面积超过200平方米小于300平方米(含300平方米)的部分，按200元/平方米给予奖励；

4、被征收合法建筑面积超过300平方米以上的部分，按100元/平方米给予奖励；

5、被征收合法建筑面积是指房屋所有权证证载面积或认定的合法面积；

（二）房票奖励相关政策

1、被征收人持房票在“房源超市”内购置新建商品房的，由发放房票的区（县）人民政府给予实际使用房票金额3%的奖励，并在征收补偿安置方案中予以明确。房票安置奖励政策所需资金纳入征收成本。

2、使用房票在房票安置“房源超市”内购置新建商品房的，享受不低于市场销售价格5%的价格优惠或不低于5%的面积优惠。

（三）有下列情况之一的，被征收人不得享受本办法规定的奖励

1、在房屋征收补偿方案确定的签约期限内未签订补偿协议的；

2、在房屋征收补偿方案确定的签约期限内签订协议，但未按协议约定期限腾空房屋交付拆除的；

3、由负责房屋征收工作的人民政府依法作出征收补偿决定的。                                                                                 

十五、相关规定

（一）房屋征收部门向社会发布暂停办理征收范围内房屋的相关手续前：

1、将住房改变为商业经营用房，并已经以该房屋为住所地办理工商、税务登记，对实际用于经营的部分，认定为改变用途的建筑，由房地产评估机构按照住宅评估，再进行权益状况和实物状况调整后，确定房屋价值补偿，不支付停产停业损失；对未实际用于经营的部分，以住宅用途确定房屋补偿价值；

2、将非住宅改变用途的，以不动产（房产）登记载明的用途为依据进行补偿安置。

（二）房屋征收部门已通知有关部门暂停办理与被征收房屋相关的审批、备案、登记等手续，暂停期限为1年。在此期间，被征收人不得在房屋征收范围内实施下列活动，否则不当增加房屋价值的部分不予补偿：

 1、新建、改建和扩建房屋及其附属物；

 2、改变房屋和土地用途；

 3、将房屋进行买卖、租赁、赠与、抵押等处分行为；

 4、企业、个体工商注册登记；

 5、其他不当增加补偿费用的行为。

（三）征收范围内的单位、个人应支持配合有关部门依法实施房屋征收及补偿工作。房屋征收部门与被征收人在补偿方案确定的签约期限内达不成协议的，由房屋征收部门报请乌鲁木齐市米东区人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定，被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，征收部门给予书面催告，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由乌鲁木齐市米东区人民政府依法申请人民法院强制执行。 

（四）房票配套政策

1、被征收人使用房票购买的商品房，依据相关规定成交价格不超过补偿价格的，免征契税；成交价格超出补偿价格的，享受税收减免。

2、使用房票购买商品房，房票金额不足以全额支付购房款，符合商品房贷款政策的，房票使用人可申请商业银行贷款。房票使用人或配偶为住房公积金缴存人，且符合住房公积金提取、贷款相关条件，可申请办理住房公积金提取、贷款等业务。

3、选择房票安置方式的住宅房屋被征收人，被征收人子女选择继续在原户籍所在地入学的，符合招生入学规定，可按学区内生源对待。

十六、本方案由乌鲁木齐市米东区房屋征收与补偿管理办公室（乌鲁木齐市米东区土地征收储备管理办公室）负责解释。

           

 

                            乌鲁木齐市米东区人民政府

                              2025年5月23日